פסק-דין בתיק תמ"ש 32757-10-10

תובענה זו עניינה תחרות על זכויות בנכס המצוי במגרש מס'...., ב..., המזוהה כחלקה מס'.. בגוש .....בתיק מנהל מקרקעי ישראל מס'....... ומזוהה ברשות המיסים כגוש..... חלקה ....תת חלקה .....(להלן: "הנכס").

רקע והליכים :

1.         התובעת והנתבע 1 הינם בני זוג נשואים. מנישואיהם נולדו חמישה ילדים. הנתבעים 2 ו-3 הינם קרובי משפחה  של התובעת והנתבע 1, כאשר כל הצדדים משתייכים לשבט .....

2.         הזכויות במגרש נושא התובענה רשומות במינהל מקרקעי ישראל על שם הנתבע 3 ורעייתו הגב' ...... מכוח הסכם פיתוח למכר מיום 24.5.2000. על פי אותו הסכם, התאריך בו אושרה העסקה הינו 26.3.1997.  

3.         התובעת והנתבע 1 קיבלו מיד הנתבע 3 את החזקה במגרש ובנו עליו את ביתם וזאת על פי הסכמה בעל-פה בין הצדדים בשנת 1997 (להלן תכונה הסכמה זו " הסכם 1997"). תוכנו המדויק של הסכם 1997 שנוי במחלוקת בין הצדדים.  

            אין מחלוקת, עם זאת, כי התובעת והנתבע 1 הם שבנו את הבית העומד במגרש והתגוררו בו מאז הוקם בשנת 2000. הבית נבנה בעזרת תרומות וסיוע של המשפחה המורחבת. נכון להיום מתגוררת בבית התובעת יחד עם חלק מילדיה, לאחר שהנתבע 1 עזב את הבית במהלך שנת 2009.

            אין גם חולק כי התובעת והנתבע 1 הם ששילמו למינהל מקרקעי ישראל עבור הוצאות הפיתוח וכן נשאו בעלות הוצאתו של היתר בניה.

4.         עובר להגשת התביעה נערכו שני הסכמים נוספים בקשר לנכס. ההסכם האחד נערך בין הנתבע 1 לבין הנתבע 2. השניים חתמו ביום 25.12.2009 על "הסכם מכירה" של הנכס תמורת 700,000 ש"ח (להלן: " הסכם 2009"). באותו הסכם מצהיר הנתבע 1 כי הינו בעל הזכויות במגרש ומתחייב להמציא תוך עשרה ימים אישור מלשכת רישום המקרקעין או אישור אחר, בו יפורטו זכויותיו במגרש. על פי סעיף 2 להסכם: "מחיר המגרש והבית הבנוי עליו נקבע לסך של 700,000 (שבע מאות אלף ש"ל) ואשר ישולמו כדלקמן:". מועדי התשלום לא פורטו בהסכם והסיפא של סעיף 2 נותרה ריקה. עוד הוסכם כי מסירת החזקה תהיה עד ליום 1.6.2011 וכי הפרת ההסכם תגרור פיצוי מוסכם של 200,000 ש"ח.

            חרף הוראות ההסכם, הנתבע 1 לא המציא לנתבע 2 מסמכים או אישורים כלשהם בדבר הזכויות בנכס. ככל הנראה, קיבל הנתבע 1 מידיו של הנתבע 2 סך של כ- 200,000 ש"ח על יסוד הסכם 2009. זמן קצר לאחר מכן הוא עזב את הארץ לאנגולה. מששב לישראל הוא לא חזר להתגורר עם משפחתו ב....., וכיום הוא מתגורר ב...... 

5.         ההסכם השני נערך ביום 28.7.2010 בין הנתבע 3 ורעייתו מצד אחד, לבין הנתבע 2 ורעייתו מצד שני (יצוין כי שמה של רעייתו של הנתבע 2 הוסף בכתב יד בכותרת ההסכם ולא ברור האם היא חתומה בתחתיתו של ההסכם). הסכם זה יכונה להלן " הסכם 2010".

בהסכם 2010 הוסכם על מכירת הנכס מהנתבע 3 ורעייתו לנתבע 2 ורעייתו. במבוא להסכם המוכרים הצהירו כי "מתגוררת בנכס משפחת ...... מזה כמה שנים (להלן: ' המשפחה')". התמורה על פי הסכם 2010 עומדת על 500,000 ש"ח. אופן תשלום התמורה פורט בסעיף 3.ב. להסכם, כדלקמן:

"1. סך של 200,000 ש"ח (מאתיים אלף ש"ח) שלםפ הקונה למוכרים עוד טרם חתימת ההסכם.

2. סך של 150,000 ש"ח (מאה חמישים אלף ש"ח) ישלם הקונה למוכרים ביום חתימת ההסכם כפוף לרישום משכון לטובת הקונה. הכספים יופקדו בנאנמנות וימסרו לאחר רישום המשכון כאמור.

3. סך של 150,000 ש"ח (מאה חמישים אלף ש"ח) ישלם הקונה למוכרים עד ליום 01.06.11 מועד מסירת החזקה, ובתנאי שהמוכרים המציאו לקונה עד לאותו מועד את כל האישורים אשר הם חייבים בהמצאתם והדרושים לצורך רישום הזכויות בדירה על שם הקונה במנהל מקרקעין ישראל ... וכנגד מסירת החזקה בדירה (להלן: "מועד המסירה"), על אף האמור לעיל מוסכם כי הסכום הנקבוע ליעל בס"ק 3(ב)(3) יועבר לידי המשפחה בהסכמת המוכרים, ובכפוף למסירת החזקה לידי הקונה - במקרה של סירוב להתפנות יופקדו הכספים של פי ס"ק זה בנאמנות אצל עו"ד שמואל דרורי-חרורי. כל החובות הרובצים על הדירה ולרבות חשמל, ארנונה, מים ישולמו מהכספים האלה, והיתרה תועבר למשפחה כפוף לאמור בהסכם זה".

עם חתימת הסכם 2010 נרשם משכון לטובת הנתבע 2  אצל רשם המשכונות והעסקה דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין.

6.         התביעה שלפניי הוגשה ביום 17.10.2010. בד בבד הוגשה בקשה למתן סעדים זמניים, המורים על השהיית כל הליכי המכר של הנכס והמונעים כל דיספוזיציה להעברת הזכויות בנכס למי מהנתבעים ולמניעת סילוקם של התובעת וילדיה מהנכס. ביום 28.10.2010 ניתן על ידי צו מניעה זמני במעמד צד אחד.

לבקשת הנתבעים 2 ו-3 התקיים דיון בבקשה לסעדים זמניים (סיום 15.12.2010). בתום הדיון הושגה הסכמה דיונית לפיה הצו הזמני ישאר בתוקף והתביעה תיקבע להוכחות בהקדם.

7.         יצוין כי על גבי כתב התביעה צוינו מספר גורמים תחת הכותרת "משיבים פורמליים"  ובהם מינהל מקרקעי ישראל, מס שבח ומיסוי מקרקעין, רשם המשכונות ולשכת רישום המקרקעין. דומה כי בהמשך נזנחו נתבעים אלה. הם אינם מוזכרים בכתבי בי-דין מאוחרים יותר, כגון הסיכומים מטעם התובעת. מכל מקום, לא הוצגו אישורי מסירה לנתבעים אלה כך שממילא דינם להימחק מהתביעה. שהרי ברי כי סיווג בעל דין כ"פורמלי" יכול להיעשות על ידי בית המשפט בלבד, ובעל דין אינו יכול ליטול חרות לעצמו לסווג משיב או נתבע כ"פורמלי" ללא החלטה שיפוטית המתירה זאת. מטעמים אלה, אותם "משיבים פורמליים" אינם מופיעים בכותרת פסק דין זה ואין לראותם כבעלי דין בהליך זה.

8.         בכתב התביעה טענה התובעת כי בשנת 1997 רכשה את המגרש יחד עם הנתבע 1 מידי הנתבע 3. עם הרכישה היא והנתבע 1 החלו בבניה מאסיבית של הבית ובעזרת קרובי משפחתה הושלמה בניית הבית בשנת 2003 ומאז התגוררו בו התובעת והנתבע 1 יחד עם ילדיהם ונשאו בהוצאות השימוש בבית. לטענת התובעת, נודע לה רק בדיעבד על הסכם 2009, שנחתם ללא ידיעתה או הסכמתה. כאשר ביררה - באמצעות אחיה - פשר מכירת הבית התברר לה כי נערך הסכם נוסף למכירת הבית, הוא הסכם 2010, הסכם שהעתקו לא היה מצוי בידי התובעת ולא צורף לכתב התביעה. התובעת טענה כנגד תוקפם של שני ההסכמים, בטענה כי מדובר בהסכמים פיקטיביים, שנעשו במרמה, תוך קיפוח זכויותיה בבית ובקרקע.